Page 75 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 75
Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb 75
novanjskih stavb predstavlja že skoraj 40 % celotnega stanovanjskega fon-
da v Sloveniji. To pa je v bistvu delovno področje podjetij, ki se ukvarjajo
z upravljanjem z nepremičninami. Stavb z vsaj šestimi posameznimi deli
je 13.516, v njih je 29.8451 posameznih delov (stanovanj).
Analiza stanja v panogi upravljanja z nepremičninami
Izvajanje storitev upravljanja z nepremičninami je na slovenskem trgu na-
stopilo takoj po nastopu lastninjenja in privatizacije nekdanjih tako ime-
novanih družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš. To dejavnost izvajajo
gospodarske družbe ter samostojni podjetniki, ki so za to dejavnost regi-
strirani in jo opravljajo kot svojo pridobitno dejavnost (Marinšek 2000,
5). Od izvedenega lastninjenja stanovanj in stanovanjskih hiš od leta 1991
dalje je področje upravljanja z nepremičninami doživelo kar nekaj po-
membnih zakonskih sprememb in dopolnitev. V tem času so se tudi na-
ročniki teh storitev, to je etažni lastniki stanovanj oziroma večstanovanj-
skih stavb, vse bolj zavedali svojega lastništva ter svojih pričakovanj do
upravnikov, hkrati pa so bile s spreminjajočo se zakonodajo vse podrob-
neje določeni tudi dolžnosti ter pooblastila upravnikov.
Na slovenskem trgu se je dejavnost upravljanja z nepremičninami od
njene uveljavitve v stanovanjskem zakonu zelo razširila. Na trg vseskozi
vstopajo nova podjetja v upanju doseganja poslovne uspešnosti (Kapler
Muhar 2013, 9).
Upravljanje z nepremičninami je tako dokaj mlada panoga, na kate-
ro močno vpliva zakonska ureditev. Opravljanje storitev je še do nedav-
nega večinoma temeljilo na dolgoročnih pogodbah, kar pa se v zadnjem
času že spreminja – lastniki namreč želijo vse pogosteje sklepati pogod-
be za določen čas s poskusno dobo. Osnovne storitve upravnikov so si po-
dobne oziroma izhajajo iz nalog in obveznosti, določenih v stanovanjski
zakonodaji.
Stalni stroški v strukturi vseh stroškov so praviloma nizki, saj največji
delež med stroški predstavljajo stroški dela. Za uspešno delovanje namreč
potrebujemo strokoven in usposobljen kader. Pri tem je pomembno do-
seganje ekonomije obsega (rentabilnosti poslovanja), kar pomeni da več-
je število enot v upravljanju zmanjšuje stroške na enoto in omogoča nižjo
ceno storitev (Radminič Virant 2009, 91).
Konkurenca na področju vzdrževanja nepremičnin
Konkurenca je proces, ki nastane s spopadom interesov gospodarskih su-
bjektov, za katere je značilno, da lahko na trgu nadomestijo drug druge-
ga. Pri tem veljata dva pogoja (Tajnikar 2001, 145):
novanjskih stavb predstavlja že skoraj 40 % celotnega stanovanjskega fon-
da v Sloveniji. To pa je v bistvu delovno področje podjetij, ki se ukvarjajo
z upravljanjem z nepremičninami. Stavb z vsaj šestimi posameznimi deli
je 13.516, v njih je 29.8451 posameznih delov (stanovanj).
Analiza stanja v panogi upravljanja z nepremičninami
Izvajanje storitev upravljanja z nepremičninami je na slovenskem trgu na-
stopilo takoj po nastopu lastninjenja in privatizacije nekdanjih tako ime-
novanih družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš. To dejavnost izvajajo
gospodarske družbe ter samostojni podjetniki, ki so za to dejavnost regi-
strirani in jo opravljajo kot svojo pridobitno dejavnost (Marinšek 2000,
5). Od izvedenega lastninjenja stanovanj in stanovanjskih hiš od leta 1991
dalje je področje upravljanja z nepremičninami doživelo kar nekaj po-
membnih zakonskih sprememb in dopolnitev. V tem času so se tudi na-
ročniki teh storitev, to je etažni lastniki stanovanj oziroma večstanovanj-
skih stavb, vse bolj zavedali svojega lastništva ter svojih pričakovanj do
upravnikov, hkrati pa so bile s spreminjajočo se zakonodajo vse podrob-
neje določeni tudi dolžnosti ter pooblastila upravnikov.
Na slovenskem trgu se je dejavnost upravljanja z nepremičninami od
njene uveljavitve v stanovanjskem zakonu zelo razširila. Na trg vseskozi
vstopajo nova podjetja v upanju doseganja poslovne uspešnosti (Kapler
Muhar 2013, 9).
Upravljanje z nepremičninami je tako dokaj mlada panoga, na kate-
ro močno vpliva zakonska ureditev. Opravljanje storitev je še do nedav-
nega večinoma temeljilo na dolgoročnih pogodbah, kar pa se v zadnjem
času že spreminja – lastniki namreč želijo vse pogosteje sklepati pogod-
be za določen čas s poskusno dobo. Osnovne storitve upravnikov so si po-
dobne oziroma izhajajo iz nalog in obveznosti, določenih v stanovanjski
zakonodaji.
Stalni stroški v strukturi vseh stroškov so praviloma nizki, saj največji
delež med stroški predstavljajo stroški dela. Za uspešno delovanje namreč
potrebujemo strokoven in usposobljen kader. Pri tem je pomembno do-
seganje ekonomije obsega (rentabilnosti poslovanja), kar pomeni da več-
je število enot v upravljanju zmanjšuje stroške na enoto in omogoča nižjo
ceno storitev (Radminič Virant 2009, 91).
Konkurenca na področju vzdrževanja nepremičnin
Konkurenca je proces, ki nastane s spopadom interesov gospodarskih su-
bjektov, za katere je značilno, da lahko na trgu nadomestijo drug druge-
ga. Pri tem veljata dva pogoja (Tajnikar 2001, 145):
