Page 19 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 19
Uvod 19
praviloma s svojimi tehničnimi službami (gradbeniki, strojniki, elektri-
karji) tudi nadzorujejo potek vzdrževanja, pravno pomoč, energetsko sve-
tovanje, kar predstavlja tudi finančno stabilnost. S tem etažni lastniki ne-
premičnin prihranijo pri najemu zunanjih nadzornikov, česar upravnik z
le nekaj zaposlenimi oziroma brez lastnih tehnično-strokovnih služb ne
more uresničiti. Prav tako lastna tehnična služba vpliva na pridobivanje
ugodnejših ponudb, večjo moč pogajanja naproti dobaviteljem, možnost
oblikovanja dolgoročnejše finančne konstrukcije odplačila večjih inve-
sticij za etažne lastnike. To vse pa vpliva na ohranitev oziroma izboljša-
nje pogojev bivanja v stavbah. V zadnjih letih se na trgu upravljanja ne-
premičnin pojavljajo upravniki z zgolj enim ali dvema zaposlenima, brez
gradbenikov, strojnikov ali energetikov. Taki upravniki oziroma podjetja
pa ne zmore opravljati enakega obsega del oziroma nuditi celovit nabor
storitev upravljanja tako kot izkušeni upravniki z znanjem in večjim šte-
vilom zaposlenih. Obe vrsti upravnikov ponujata enake storitve, kaj hitro
pa se lahko zalomi: pri nadzorovanju in preverjanju strokovnosti nad iz-
vajanjem vzdrževalnih del, pri založitvi sredstev za tekoče stroške in več-
ja vzdrževanja, ni večjih popustov pri dobavi energentov niti pri izvajal-
cih del in podobno.
V raziskavi je najprej predstavljeno področje upravljanja nepremič-
nin, v katerem je zajeto celotno področje od trga in zakonodaje do zahtev
in nalog v podjetjih, ki izvajajo upravljanje. Pozornost je namenjena tudi
zagotavljanju vzdrževanja nepremičnin.
Vzdrževanja naj ne bi spremljali samo skozi tehnični vidik, ampak
tudi skozi ekonomsko dimenzijo dodane vrednosti, izgubljenih proizvo-
dnih potencialov, tveganj ter uporabe in alokacije virov (Androjna in
Rosi 2008, 66). Posebej smo analizirali učinkovitost vzdrževanja, kar slu-
ži za ovrednotenje in sledenje kratkoročnosti ter dolgoročnosti učinkovi-
tosti vzdrževanja, za podpiranje poslovnih ciljev in strategij poslovanja.
V drugem delu smo preučili in predstavili področje upravljanja in
vzdrževanja nepremičnin ter vlogo in delo upravnika nepremičnin. Za
kakovostno izvedbo raziskave je bila uporabljena strokovna literatura ter
tudi članki, objavljeni v zadnjem obdobju v različnih znanstvenih izdajah
oziroma publikacijah (Bojnec in Romih 2011).
S kvantitativnimi metodami želimo potrditi ali pa ovreči trditev, da
je organizirana lastna tehnično-strokovna služba v podjetju, ki izvaja na-
loge upravljanja nepremičnin, v procesu vzdrževanja odločujočega pome-
na, kar se izraža ne samo v bolje vzdrževanem fondu, temveč tudi v višji
kakovosti vzdrževanja nepremičnin.
praviloma s svojimi tehničnimi službami (gradbeniki, strojniki, elektri-
karji) tudi nadzorujejo potek vzdrževanja, pravno pomoč, energetsko sve-
tovanje, kar predstavlja tudi finančno stabilnost. S tem etažni lastniki ne-
premičnin prihranijo pri najemu zunanjih nadzornikov, česar upravnik z
le nekaj zaposlenimi oziroma brez lastnih tehnično-strokovnih služb ne
more uresničiti. Prav tako lastna tehnična služba vpliva na pridobivanje
ugodnejših ponudb, večjo moč pogajanja naproti dobaviteljem, možnost
oblikovanja dolgoročnejše finančne konstrukcije odplačila večjih inve-
sticij za etažne lastnike. To vse pa vpliva na ohranitev oziroma izboljša-
nje pogojev bivanja v stavbah. V zadnjih letih se na trgu upravljanja ne-
premičnin pojavljajo upravniki z zgolj enim ali dvema zaposlenima, brez
gradbenikov, strojnikov ali energetikov. Taki upravniki oziroma podjetja
pa ne zmore opravljati enakega obsega del oziroma nuditi celovit nabor
storitev upravljanja tako kot izkušeni upravniki z znanjem in večjim šte-
vilom zaposlenih. Obe vrsti upravnikov ponujata enake storitve, kaj hitro
pa se lahko zalomi: pri nadzorovanju in preverjanju strokovnosti nad iz-
vajanjem vzdrževalnih del, pri založitvi sredstev za tekoče stroške in več-
ja vzdrževanja, ni večjih popustov pri dobavi energentov niti pri izvajal-
cih del in podobno.
V raziskavi je najprej predstavljeno področje upravljanja nepremič-
nin, v katerem je zajeto celotno področje od trga in zakonodaje do zahtev
in nalog v podjetjih, ki izvajajo upravljanje. Pozornost je namenjena tudi
zagotavljanju vzdrževanja nepremičnin.
Vzdrževanja naj ne bi spremljali samo skozi tehnični vidik, ampak
tudi skozi ekonomsko dimenzijo dodane vrednosti, izgubljenih proizvo-
dnih potencialov, tveganj ter uporabe in alokacije virov (Androjna in
Rosi 2008, 66). Posebej smo analizirali učinkovitost vzdrževanja, kar slu-
ži za ovrednotenje in sledenje kratkoročnosti ter dolgoročnosti učinkovi-
tosti vzdrževanja, za podpiranje poslovnih ciljev in strategij poslovanja.
V drugem delu smo preučili in predstavili področje upravljanja in
vzdrževanja nepremičnin ter vlogo in delo upravnika nepremičnin. Za
kakovostno izvedbo raziskave je bila uporabljena strokovna literatura ter
tudi članki, objavljeni v zadnjem obdobju v različnih znanstvenih izdajah
oziroma publikacijah (Bojnec in Romih 2011).
S kvantitativnimi metodami želimo potrditi ali pa ovreči trditev, da
je organizirana lastna tehnično-strokovna služba v podjetju, ki izvaja na-
loge upravljanja nepremičnin, v procesu vzdrževanja odločujočega pome-
na, kar se izraža ne samo v bolje vzdrževanem fondu, temveč tudi v višji
kakovosti vzdrževanja nepremičnin.
