Page 10 - Management 18 (2023), številka 2

Luka Dončić in Suzana Laporšek | Cene in obseg prodaje stanovanj v Sloveniji

Preglednica 1 Povprečna cena stanovanj glede na njihovo umeščenost v velikostni razred, 2009–2020 – rezultati
t-testa za neodvisne vzorce
Velikost stanovanja Število opazovanj Povprečna cena na m2 Stand. odklon Interval zaupanja 95%
30 do 60 m2 3.0132 1.382,89 623,62 1.375,85 1.389,93
nad 60 m2 2.8204 1.274,17 547,53 1.267,78 1.280,56
Skupaj 58.336 1.330,33 590,56 1.325,53 1.335,12
Razlika 108,73 99,18 118,28
Opomba Statistika T = 22,32, p=0,000, lastni izračuni na podlagi mikropodatkov, pridobljenih na Geodetskem
inštitutu Slovenije (2021).

naraščati, zmanjševala se je nezasedenost. Kljub stanovanj glede na izbrane značilnosti prodanih
temu je povprečna cena še dve leti padala (do leta stanovanj – velikost, starost in kohezijsko regijo.
2015), vendar z manjšim naklonom, kar potrjuje Dodatno nas je zanimalo, kako se cene prodanih
tudi indeks cen. V letih 2016–2018 so povprečne stanovanj odzivajo na pojav kriz.
cene naraščale. V letu 2018 se je rast povprečnih Iz analize mikropodatkov izhaja, da majhna
cen upočasnila – trend indeksa cen se je obrnil stanovanja (velikosti 30–60 m2) v povprečju bele-
navzdol in tako nadaljeval do konca leta 2020. žijo višjo povprečno ceno na m2 kot stanovanja,
V nadaljevanju prikazujemo dinamiko obsega katerih velikost presega 60 m2. Kot prikazuje
prodaj nepremičnin. Kot kaže slika 2, se je po letu preglednica 1, je povprečna cena majhnih stano-
2010 še posebej povečala prodaja drugih nepre- vanj v obdobju 2009–2020 znašala 1.382,89 evra/
mičnin (hiš, poslovnih nepremičnin in zemljišč), m2, povprečna cena velikih stanovanj pa več kot
medtem ko se je obseg prodaje stanovanj vse do 100 evrov/m2 manj. Razlika v povprečnih cenah
leta 2013 zmanjševal. Trg stanovanj je predkrizno med velikostnima razredoma stanovanj je stati-
raven dosegel leta 2016, čemur je sledila konstan- stično značilna (p < 0,001), kar je potrdila ana-
tna rast do leta 2019, ko je trg zabeležil več kot liza s t-testom za neodvisne vzorce. Podrobnejši
990 milijonov evrov skupne vrednosti poslov. Ce- pregled povprečnih cen stanovanj glede na veli-
lotna vrednost prodaj nepremičnin je v istem letu kostni razred po posameznih letih pokaže, da so
presegla 2,8 milijarde evrov. Trg nepremičnin se manjša stanovanja skozi celotno opazovano ob-
je nekoliko ohladil v letu 2020, kar lahko pripiše- dobje beležila višjo ceno na m2, pri čemer je bila
mo pandemiji covida-19. razlika v ceni najvišja v letu 2018, ko je znašala
143 evrov/m2. Zanimivo, v pokriznem obdob-
Analiza gibanja cen stanovanj ju med letoma 2011 in 2014 se je razlika v ceni
na podlagi mikropodatkov med obema velikostnima razredoma zmanjšala,
V nadaljevanju predstavljamo analizo gibanja cen tudi zaradi hitrejšega padanja cen manjših sta-
in obsega prodaje stanovanj, ki smo jo opravili na novanj. V obdobju 2017–2020 se je razlika med
podlagi mikropodatkov o transakcijah s stanova- povprečnima cenama majhnih in velikih stano-
nji v Sloveniji za obdobje januar 2009–december vanj zmanjšala za 16 %, kar je verjetno posledica
2020, ki so obsegali vzorec 59.527 prodaj. Glede dejstva, da je bilo v pokriznem času zaznano po-
na višino cene na m2 smo iz vzorca najprej izlo- manjkanje ponudbe in so tudi večja stanovanja
čili osamelce – zgornji in spodnji percentil opa- pridobivala na ceni. Namreč, v času krize ni bilo
zovanih transakcij (1. in 99. percentil). V analizo motivov za gradnjo in posledično je bilo manj iz-
je bilo tako vključenih 58.336 transakcij prodaj. V danih gradbenih dovoljenj za gradnjo večstano-
okviru analize smo se osredotočili na gibanje cen vanjskih stavb.

Preglednica 2 Povprečna cena stanovanj glede na kohezijsko regijo, 2009–2020 – rezultati t-testa za neodvisne vzorce
Kohezijska regija Število opazovanj Povprečna cena na m2 Stand. odklon Interval zaupanja 95%
Zahodna Slovenija 2.8081 1.721,661 566,74 1.715,03 1.728,29
Vzhodna Slovenija 3.0255 967,11 316,68 963,54 970,68
Skupaj 58.336 1.330,33 590,56 1.325,53 1.335,12
Razlika 754,55 747,17 761,94

Opomba Statistika T = 200,32, p=0,000, lastni izračuni na podlagi mikropodatkov, pridobljenih na Geodetskem
inštitutu Slovenije (2021).

58 management 18 (2023) številka 2