Page 12 - Management 18 (2023), številka 2

Luka Dončić in Suzana Laporšek | Cene in obseg prodaje stanovanj v Sloveniji

iz tega prispevka, jasno nakazujejo na vpliv iz-
Preglednica 4 Rezultati linearne regresijske analize
branih makroekonomskih dejavnikov, predvsem
Spremenljivka Povprečna cena na m2 BDP-ja, stopnje inflacije, povprečne neto plače
Regresijski R2 Št. in stopnje brezposelnosti, na cene prodanih sta-
koeficient opazovanj
BDP -0,040* 0,9221 58336 novanj. Nasprotno pa obrestne mere na stano-
vanjska posojila, glede na rezultate regresijskih
Stopnja inflacije 52,276*
modelov, niso imele statistično značilnega učin-
Povprečna neto plača 2,210* ka na cene prodanih stanovanj v obravnavanem
Stopnja brezposelnosti -74,713* obdobju, kar je bilo nepričakovano in v nasprotju
Obrestna mera 35,035 z ugotovitvami več tujih raziskav. Hkrati analiza
Regresijska konstanta 1023,516 kaže na veliko segmentiranost cen stanovanj v
Sloveniji – če je pričakovano, da so cene večjih
* Statistična značilnost: p < 0,05 in starejših stanovanj nižje, pa iz podatkov iz-
Opomba Lastni izračuni na podlagi mikropodatkov, haja izjemna razlika v cenah stanovanj glede na
pridobljenih na Geodetskem inštitutu Slovenije (2021).
kohezijsko regijo. V zahodni kohezijski regiji so
namreč povprečne cene stanovanj dvakrat višje
je bila preračunana na podlagi mikropodatkov2 za kot v vzhodni kohezijski regiji. To seveda odraža
vsako posamezno leto v obdobju od leta 2009 do razvitost, strukturo gospodarstva in kupno moč
2020, β , β , β , β in β so regresijski koeficienti, α regij, je pa tudi pomemben podatek za odločeval-
1 2 3 4 5
je regresijska konstanta, ε pa predstavlja standar- ce in načrtovalce ekonomskih politik. Ugotovili
dno napako. Podatki za neodvisne spremenljivke smo tudi, da so cene stanovanj na m2 v času go-
(tj. BDP, izražen v milijonih evrov, povprečna le- spodarske rasti volatilnejše kot v času gospodar-
tna stopnja inflacije (v %), povprečna neto meseč- ske krize, kar si lahko razlagamo kot posledico
na plača (v evrih), stopnja brezposelnosti (v %) in razcveta povpraševanja v pokriznem obdobju, ko
obrestna mera pri najemu stanovanjskih posojil na trgu primanjkuje stanovanj. Glede na analizo
(v %)) so bili pridobljeni na Statističnem uradu vpliva prisotnosti gospodarske krize na gibanje
Republike Slovenije.3 cen in obseg prodaje lahko pričakujemo, da bodo
Iz regresijskega modela (preglednica 4) izhaja, cene stanovanj s pojavom gospodarske krize pa-
da stopnja inflacije in povprečna neto plača izka- dale, medtem ko se naj obseg prodaje ne bi spre-
zujeta pozitivno povezanost s povprečno ceno menil.
prodanih stanovanj na m2, kar je tudi skladno
z rezultati več empiričnih raziskav s tega pod- Literatura
ročja. Na drugi strani sta raven BDP in stopnja Anderluh, V. 2016. »Dejavniki gibanja cen rabljenih sta-
brezposelnosti negativno povezani s povprečno novanj v Sloveniji.« Magistrsko delo, Univerza na
ceno na m2 – višja stopnja brezposelnosti pomeni Primorskem.
Golob, K. 2016. »Vpliv dejavnikov nepremičninskega
zmanjšanje kupne moči delovnega prebivalstva,
kar negativno vpliva na povpraševanje in ceno trga na tržno vrednost nepremičnin.« Doktorska
disertacija, Univerza v Mariboru.
nepremičnin. Obrestna mera na stanovanjska po- Geodetska uprava Republike Slovenije. 2008. »Poročilo
sojila izkazuje statistično neznačilno povezanost. o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2007.« Geo-
detska uprava Republike Slovenije, Ljubljana.
Sklep Geodetska uprava Republike Slovenije. 2009. »Poročilo
Poznavanje dinamike cen nepremičnin in de- o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2008.«Geo-
javnikov, ki lahko vplivajo na gibanje cen, je po- detska uprava Republike Slovenije, Ljubljana.
membno za sprejemanje racionalnih odločitev ter Geodetska uprava Republike Slovenije. 2010. »Poročilo
smotrnost delovanja udeležencev na nepremič- o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2009.« Geo-
ninskem trgu. detska uprava Republike Slovenije, Ljubljana.
Slovenski nepremičninski trg je bil v zadnjih Geodetska uprava Republike Slovenije. 2011. »Poročilo
15 letih podvržen precejšnjim nihanjem, prete- o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2010.« Geo-
detska uprava Republike Slovenije, Ljubljana.
žno zaradi posledic kriz. Ugotovitve, ki izhajajo
Geodetska uprava Republike Slovenije. 2012. »Poročilo
o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2011.« Geo-
2 S pomočjo omenjene spletne aplikacije Geodetskega detska uprava Republike Slovenije, Ljubljana.
inštituta Slovenije Trgoskop. Geodetska uprava Republike Slovenije. 2013. »Poročilo
3 Podatkovna baza Statističnega urada SiStat: https:// o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2012.« Geo-
pxweb.stat.si/SiStat/sl detska uprava Republike Slovenije, Ljubljana.

60 management 18 (2023) številka 2