Page 8 - Management 18 (2023), številka 2

Luka Dončić in Suzana Laporšek | Cene in obseg prodaje stanovanj v Sloveniji

Povprečna cena v EUR/m Indeks rasti povprečne cene v %

povprečna cena indeks rasti povprečne cene
Slika 1 Prikaz letnih povprečnih cen in indeksov gibanja cen stanovanj (po podatkih Geodetske uprave Republike
Slovenije (b. l.))

Dejavniki, ki oblikujejo cene nepremičnin tem raziskave večinoma kažejo na negativen uči-
Cene nepremičnin se oblikujejo na podlagi po- nek obrestnih mer na cene nepremičnin ter na
nudbe in povpraševanja, kar pa je odvisno od pozitivno povezanost med gospodarsko rastjo
vrste dejavnikov. Literatura pozna več delitev in cenami stanovanj. V Sloveniji je le nekaj raz-
dejavnikov, ki vplivajo na trg nepremičnin, ki pa iskav, ki se ukvarjajo z dejavniki cen nepremič-
jih lahko razvrstimo v tri skupine: mikroekonom- nin. Anja Kozlovič (2018) je tako pokazala, da
ski dejavniki, socialno-demografski dejavniki in dvig obrestne mere (zaradi šoka v denarni poli-
makroekonomski dejavniki. Mikroekonomski de- tiki) preko zmanjšanja obsega posojil negativno
javniki obsegajo dejavnike, ki so povezani s samo vpliva na povpraševanje po nepremičninah, kar
nepremičnino in obsegajo lokacijo (tj. makrolo- ima tudi negativen učinek na njihovo ponudbo.
kacija nepremičnine v regiji ali mestu in mikro- Anderluh (2016) je dokazal, da makroekonomski
lokacijo (lega v soseski, naselju, lega dela stavbe in demografski dejavniki značilno prispevajo
ali zemljišče, pogled …)), tehnično-funkcionalne k ceni kvadratnega metra rabljenih stanovanj.
dejavnike (npr. površina nepremičnine, uporab- Cene stanovanj so po Anderluhu (2016) pozitiv-
nost in energetska učinkovitost, število spalnic), no povezane z BDP-jem na prebivalca, zaposle-
opremljenost nepremične (npr. komunalna opre- nostjo, s cenami potrošnih dobrin in prihodki
mljenost in druga tehnična oprema) in fizične gospodinjstev.
dejavnike (npr. stanje nepremičnine, tehnologija
gradnje, starost). Socialno-demografski dejavniki Gibanje cen nepremičnin v Sloveniji
se vežejo na značilnosti prebivalstva, makroeko- Podatki
nomski dejavniki pa obsegajo gospodarsko rast, Pregled gibanja cen nepremičnin temelji na dveh
brezposelnost, obrestne mere, stopnjo inflacije, podatkovnih virih. Pri pregledu razvoja in stanja
raven osebnih dohodkov prebivalstva, davčno na trgu nepremičnin v Sloveniji smo izhajali iz
politiko in ukrepe države, regulacijo trga nepre- javno dostopnih podatkov Geodetske uprave Re-
mičnin, stanje na trgu gradbenih materialov … publike Slovenije (GURS) za obdobje 2007–2020.
(Golob 2016; Pšunder 2014). Poglobljene analize o gibanju cen prodanih
Empirična literatura s področja učinkov raz- stanovanj, ki upoštevajo značilnosti stanovanj,
ličnih dejavnikov na cene nepremičnin je široka, ter analizo učinka različnih dejavnikov na cene
se pa njen pretežni del ukvarja z učinki denar- nepremičnin smo opravili na podlagi mikropo-
ne politike in makroekonomskimi dejavniki. Pri datkov o opravljenih transakcijah z rabljenimi

56 management 18 (2023) številka 2