Page 67 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 67
Upravljanje nepremičnin 67
ko zunanjih strokovnih institucij, tako da upravnik v imenu lastnikov le
pripravi in prevzame dela.
Z razvojem posameznega podjetja oziroma z naraščanjem števila sta-
novanjskih enot in s tem tudi večstanovanjskih stavb v upravljanju je tre-
ba ustrezno organizirati tudi vzdrževalno službo, ki mora povečanemu
številu stanovanjskih enot ustrezno prilagoditi tudi lasno velikost, in si-
cer po tehnični, tehnološki, kadrovski in organizacijski strani.
Vključitev preventivnega vzdrževanja v sistem upravljanja nepremičnin
Preventivno vzdrževanje večstanovanjskih stavb organizacijsko pripa-
da upravljanju nepremičnin in operativno narekuje tehnološki proces iz-
vajanja vzdrževanja. Naloga te vrste vzdrževanja je podaljšati življenjsko
sposobnost stavbe v času trajanja objekta (60 oziroma 100 let) v smislu
preprečevanja okvar, izrednih dogodkov, torej doseči, da do tega sploh ne
bi prišlo. S preventivnim operativnim vzdrževanjem je omogočen stalen
pregled sposobnosti in brezhibnosti večstanovanjske stavbe. To vzdrževa-
nje izvajamo tako, da se življenje v stavbi odvija neprekinjeno in brez za-
stojev. S tem vzdrževanjem pripravljamo proces preventivnega investicij-
skega vzdrževanja, ki kasneje poteka hitreje in bolje.
Seveda pa uvedba preventivnega vzdrževanja prinaša tudi dodatne
stroške. Smotrnost preventivnega vzdrževanja za posamezne večstano-
vanjske stavbe je treba ugotoviti z analizo stroškov preventivnega vzdrže-
vanja na eni strani in na drugi strani stroškov izpada normalnega obrato-
vanja večstanovanjske stavbe in nezadovoljstva etažnih lastnikov.
Smiselno vpeljevanje preventivnega sistema vzdrževanja v sistem
upravljanja nepremičnin je ekonomsko upravičeno.
To se kaže v naslednjih elementih (Kern 2005, 61):
- zmanjšanje časa zastojev v primeru izvajanja interventnih del za-
radi manjšega števila nepredvidenih okvar,
- stroški za plačila v nadurah za redne preglede in popravila so
nižji kot stroški zaradi prekinitve obratovanja večstanovanjske
stavbe ob nepričakovanih dogodkih,
- pri vzdrževalnih delih so uporabljene sodobne metode,
- poveča se razpoložljivost in podaljša doba konstruktivnih ele-
mentov večstanovanjske stavbe,
- zmanjša se število velikih popravil in poveča število manjših ru-
tinskih vzdrževalnih del,
- enakomernejša obremenitev vzdrževalcev, ker je preventivno
vzdrževanje načrtovano,
ko zunanjih strokovnih institucij, tako da upravnik v imenu lastnikov le
pripravi in prevzame dela.
Z razvojem posameznega podjetja oziroma z naraščanjem števila sta-
novanjskih enot in s tem tudi večstanovanjskih stavb v upravljanju je tre-
ba ustrezno organizirati tudi vzdrževalno službo, ki mora povečanemu
številu stanovanjskih enot ustrezno prilagoditi tudi lasno velikost, in si-
cer po tehnični, tehnološki, kadrovski in organizacijski strani.
Vključitev preventivnega vzdrževanja v sistem upravljanja nepremičnin
Preventivno vzdrževanje večstanovanjskih stavb organizacijsko pripa-
da upravljanju nepremičnin in operativno narekuje tehnološki proces iz-
vajanja vzdrževanja. Naloga te vrste vzdrževanja je podaljšati življenjsko
sposobnost stavbe v času trajanja objekta (60 oziroma 100 let) v smislu
preprečevanja okvar, izrednih dogodkov, torej doseči, da do tega sploh ne
bi prišlo. S preventivnim operativnim vzdrževanjem je omogočen stalen
pregled sposobnosti in brezhibnosti večstanovanjske stavbe. To vzdrževa-
nje izvajamo tako, da se življenje v stavbi odvija neprekinjeno in brez za-
stojev. S tem vzdrževanjem pripravljamo proces preventivnega investicij-
skega vzdrževanja, ki kasneje poteka hitreje in bolje.
Seveda pa uvedba preventivnega vzdrževanja prinaša tudi dodatne
stroške. Smotrnost preventivnega vzdrževanja za posamezne večstano-
vanjske stavbe je treba ugotoviti z analizo stroškov preventivnega vzdrže-
vanja na eni strani in na drugi strani stroškov izpada normalnega obrato-
vanja večstanovanjske stavbe in nezadovoljstva etažnih lastnikov.
Smiselno vpeljevanje preventivnega sistema vzdrževanja v sistem
upravljanja nepremičnin je ekonomsko upravičeno.
To se kaže v naslednjih elementih (Kern 2005, 61):
- zmanjšanje časa zastojev v primeru izvajanja interventnih del za-
radi manjšega števila nepredvidenih okvar,
- stroški za plačila v nadurah za redne preglede in popravila so
nižji kot stroški zaradi prekinitve obratovanja večstanovanjske
stavbe ob nepričakovanih dogodkih,
- pri vzdrževalnih delih so uporabljene sodobne metode,
- poveča se razpoložljivost in podaljša doba konstruktivnih ele-
mentov večstanovanjske stavbe,
- zmanjša se število velikih popravil in poveča število manjših ru-
tinskih vzdrževalnih del,
- enakomernejša obremenitev vzdrževalcev, ker je preventivno
vzdrževanje načrtovano,
