Page 29 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 29
Upravljanje nepremičnin 29
Solastniški delež
V naši zakonodaji nastopata dve možnosti lastništva večstanovanj-
skih stavb, in sicer da je celotna stavba v solastnini ali pa je razdeljena
na etažno lastnino s skupnimi deli, ki pripadajo vsem etažnim lastnikom
stavbe. Večina stavb ima že določeno etažno lastnino, tudi stanovanjski
zakon se nanaša izključno na področje upravljanja stavb v etažni lastnini.
V prvem primeru ima več lastnikov solastninsko pravico na neraz-
deljeni nepremičnini; tako je za vsakega izmed njih določen idealni de-
lež v sorazmerju s celoto. Tako ima solastnik pravico imeti stvar v posesti
ter jo, sorazmerno svojemu idealnemu deležu, skupaj z drugimi solastniki
uporabljati, pri tem pa ne sme kršiti pravic drugih solastnikov. V primeru
večstanovanjskih stavb pa ima vsak etažni lastnik točno določeno svojo
lastnino, hkrati pa ima solastninsko pravico na nerazdeljenih skupnih de-
lih stavbe, to je na skupnih prostorih, konstruktivnih delih in napravah
večstanovanjske stavbe. Vsak etažni lastnik ima torej v razmerju svojega
solastniškega deleža nerazdružljiv del podstrešja, strehe, skupnih hodni-
kov, fasade, skupnih elektro- in strojnih instalacij, dvigala, vhodnih vrat
ipd. V zakonu sta npr. mož in žena vsak solastnik do polovice nerazdru-
žljivih delov stanovanja. Težko si je predstavljati primer ločitve, ko hoče
vsak od zakoncev svojo polovico na prej skupnih delih, ki jih ni mogoče
razdeliti (npr. na kuhinjski mizi, zakonski postelji). Opraviti imamo to-
rej z nerazdružljivimi skupnimi deli, čeprav jih solastniki s 100-% soglas-
jem tudi lahko razdelijo. Tak sporazum pa je v praksi že pri dveh solastni-
kih zelo težko doseči, kaj šele v primeru 50 in več solastnikov v posamezni
večstanovanjski stavbi. Solastniki praviloma ne morejo zahtevati delitve
solastnine na skupnih delih.
Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati, saj je neločljivo
povezana z lastnino na posameznem delu.
Določitev solastniških deležev
Solastniški deleži se v večstanovanjski stavbi praviloma določijo glede na
površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površi-
ne vseh posameznih delov v etažni lastnini. Lahko pa se določijo tudi na
osnovi vrednosti posameznega dela v razmerju do skupne vrednosti stav-
be. Solastniški delež posameznega dela stavbe na skupnih delih stavbe je
praviloma določen s pravnim temeljem, to je z aktom o ustanovitvi etaž-
ne lastnine, lahko tudi s pogodbo o medsebojnih razmerjih. V tem prime-
ru mora biti dosežena soglasna odločitev – stoodstotno soglasje etažnih
lastnikov. Solastniški deleži po posameznih večstanovanjskih stavbah so
Solastniški delež
V naši zakonodaji nastopata dve možnosti lastništva večstanovanj-
skih stavb, in sicer da je celotna stavba v solastnini ali pa je razdeljena
na etažno lastnino s skupnimi deli, ki pripadajo vsem etažnim lastnikom
stavbe. Večina stavb ima že določeno etažno lastnino, tudi stanovanjski
zakon se nanaša izključno na področje upravljanja stavb v etažni lastnini.
V prvem primeru ima več lastnikov solastninsko pravico na neraz-
deljeni nepremičnini; tako je za vsakega izmed njih določen idealni de-
lež v sorazmerju s celoto. Tako ima solastnik pravico imeti stvar v posesti
ter jo, sorazmerno svojemu idealnemu deležu, skupaj z drugimi solastniki
uporabljati, pri tem pa ne sme kršiti pravic drugih solastnikov. V primeru
večstanovanjskih stavb pa ima vsak etažni lastnik točno določeno svojo
lastnino, hkrati pa ima solastninsko pravico na nerazdeljenih skupnih de-
lih stavbe, to je na skupnih prostorih, konstruktivnih delih in napravah
večstanovanjske stavbe. Vsak etažni lastnik ima torej v razmerju svojega
solastniškega deleža nerazdružljiv del podstrešja, strehe, skupnih hodni-
kov, fasade, skupnih elektro- in strojnih instalacij, dvigala, vhodnih vrat
ipd. V zakonu sta npr. mož in žena vsak solastnik do polovice nerazdru-
žljivih delov stanovanja. Težko si je predstavljati primer ločitve, ko hoče
vsak od zakoncev svojo polovico na prej skupnih delih, ki jih ni mogoče
razdeliti (npr. na kuhinjski mizi, zakonski postelji). Opraviti imamo to-
rej z nerazdružljivimi skupnimi deli, čeprav jih solastniki s 100-% soglas-
jem tudi lahko razdelijo. Tak sporazum pa je v praksi že pri dveh solastni-
kih zelo težko doseči, kaj šele v primeru 50 in več solastnikov v posamezni
večstanovanjski stavbi. Solastniki praviloma ne morejo zahtevati delitve
solastnine na skupnih delih.
Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati, saj je neločljivo
povezana z lastnino na posameznem delu.
Določitev solastniških deležev
Solastniški deleži se v večstanovanjski stavbi praviloma določijo glede na
površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površi-
ne vseh posameznih delov v etažni lastnini. Lahko pa se določijo tudi na
osnovi vrednosti posameznega dela v razmerju do skupne vrednosti stav-
be. Solastniški delež posameznega dela stavbe na skupnih delih stavbe je
praviloma določen s pravnim temeljem, to je z aktom o ustanovitvi etaž-
ne lastnine, lahko tudi s pogodbo o medsebojnih razmerjih. V tem prime-
ru mora biti dosežena soglasna odločitev – stoodstotno soglasje etažnih
lastnikov. Solastniški deleži po posameznih večstanovanjskih stavbah so
