Page 34 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 34
Trg upravljanja nepremičnin
Za izvajanje poslov, vezanih na redno upravljanje, je potrebno soglas-
je solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev (več
50-% soglasje). Več kot tričetrtinsko soglasje (75 %) je potrebno za odlo-
čanje o skupnem zavarovanju stavbe, sklenitvi pogodbe o medsebojnih
razmerjih, vseh izboljšavah v stavbi ter opravljanju dovoljene dejavnosti v
delu stanovanja. Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja, predstavlja-
jo predvsem spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli,
omejitve rabe posameznih in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih
delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe.
Za take posle morajo etažni lastniki odločati soglasno, torej s soglasjem
vseh etažnih lastnikov (100-% soglasje).
Posli rednega upravljanja
34 Posli rednega upravljanja, za katere zadostuje soglasje solastnikov, ki s
svojimi solastniški deleži na skupnih delih predstavljajo večino v stavbi
(vsaj 50 %), so (SZ-1, 25. člen):
- obratovanje,
- vzdrževanja večstanovanjske stavbe ter
- izbira in odpoved upravnika.
Obratovanje večstanovanjske stavbe
Obratovanje stavbe zagotavlja pogoje za življenje (bivanje) v stavbi. To so
vsa opravila in posli, vezani na zagotavljanje dobav in storitev za posame-
zne in skupne dele stavbe. Načini delitve obratovalnih stroškov so odvisni
od vrste stroška ter (pravno) določenega načina delitve. S »Pravilnikom
o upravljanju večstanovanjskih stavb« (Ur. l. RS, št. 60/2009) je podrob-
neje urejena delitev obratovalnih stroškov.
Vzdrževanje večstanovanjske stavbe
Vzdrževanje stavb s svojimi določili ureja stanovanjska zakonodaja. Z
vzdrževanjem naj bi zagotavljali ohranjanje normalnih razmer za biva-
nje v stavbi in s tem doseganje osnovnega namena stavbe kot celote. »Za-
kon o graditvi objektov« (ZGO, Ur. l. RS, št. 47/2004) šteje za vzdrževa-
nje izvajanje vseh del, ki so skladna s predpisi o graditvi objektov, ter tudi
izvajanje vseh ukrepov in potrebnih opravil za zagotavljanje varstva pred
požarom ter ukrepov za zaščito in reševanje v stavbi. Vsi stroški vzdrževa-
nja se delijo med lastnike stavbe po solastniških deležih na skupnih delih
in napravah stavbe, ker ta strošek izhaja iz lastnine, za razliko od stroškov
obratovanja, ki izhajajo iz dejanske uporabe.
Za izvajanje poslov, vezanih na redno upravljanje, je potrebno soglas-
je solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev (več
50-% soglasje). Več kot tričetrtinsko soglasje (75 %) je potrebno za odlo-
čanje o skupnem zavarovanju stavbe, sklenitvi pogodbe o medsebojnih
razmerjih, vseh izboljšavah v stavbi ter opravljanju dovoljene dejavnosti v
delu stanovanja. Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja, predstavlja-
jo predvsem spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli,
omejitve rabe posameznih in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih
delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe.
Za take posle morajo etažni lastniki odločati soglasno, torej s soglasjem
vseh etažnih lastnikov (100-% soglasje).
Posli rednega upravljanja
34 Posli rednega upravljanja, za katere zadostuje soglasje solastnikov, ki s
svojimi solastniški deleži na skupnih delih predstavljajo večino v stavbi
(vsaj 50 %), so (SZ-1, 25. člen):
- obratovanje,
- vzdrževanja večstanovanjske stavbe ter
- izbira in odpoved upravnika.
Obratovanje večstanovanjske stavbe
Obratovanje stavbe zagotavlja pogoje za življenje (bivanje) v stavbi. To so
vsa opravila in posli, vezani na zagotavljanje dobav in storitev za posame-
zne in skupne dele stavbe. Načini delitve obratovalnih stroškov so odvisni
od vrste stroška ter (pravno) določenega načina delitve. S »Pravilnikom
o upravljanju večstanovanjskih stavb« (Ur. l. RS, št. 60/2009) je podrob-
neje urejena delitev obratovalnih stroškov.
Vzdrževanje večstanovanjske stavbe
Vzdrževanje stavb s svojimi določili ureja stanovanjska zakonodaja. Z
vzdrževanjem naj bi zagotavljali ohranjanje normalnih razmer za biva-
nje v stavbi in s tem doseganje osnovnega namena stavbe kot celote. »Za-
kon o graditvi objektov« (ZGO, Ur. l. RS, št. 47/2004) šteje za vzdrževa-
nje izvajanje vseh del, ki so skladna s predpisi o graditvi objektov, ter tudi
izvajanje vseh ukrepov in potrebnih opravil za zagotavljanje varstva pred
požarom ter ukrepov za zaščito in reševanje v stavbi. Vsi stroški vzdrževa-
nja se delijo med lastnike stavbe po solastniških deležih na skupnih delih
in napravah stavbe, ker ta strošek izhaja iz lastnine, za razliko od stroškov
obratovanja, ki izhajajo iz dejanske uporabe.
