Page 33 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 33
Upravljanje nepremičnin 33
pri nas. V skoraj vseh omenjenih državah imajo daljšo zgodovino sub-
vencij, posebne oblike varčevanja, uredbe in davčne olajšave pri izvajanju
vzdrževanja stavb. Posebno pomembno dejstvo pa je vzpostavljen obču-
tek za lastnino oziroma predvsem za solastnino na skupnih delih stavbe.
Pri nas pri nekaterih novih lastnikih stanovanj še vedno, po več kot 25 le-
tih od razprodaje družbenega premoženja, ni zrela zavest, da gre v prime-
ru vzdrževanja večstanovanjskih stavb za vzdrževanje solastnine, ki je ne-
ločljivo povezana s stanovanjem. Jasno je, da ni stanovanja brez strehe,
fasade, temeljev, odtokov, a se nekateri lastniki še vedno vedejo, kot da se
vzdrževanje teh sestavnih delov prav vsake stavbe njih ne tiče in si zatiska-
jo oči pred težavami vzdrževanja stavb, v katerih prebivajo. Bistvena raz-
lika med nami in ostalimi državami članicami EU je torej v zavedanju o
lastnini, kajti lastnina ni le ugodnost, ampak je tudi velika dolžnost ozi-
roma breme (npr. v smislu izvajanja vzdrževanja).
Upravljanje večstanovanjskih stavb
Upravljanje se lahko izvaja za vsako nepremičnino in to ne glede na to,
kakšen je njen lastniški status. Poglavitni obseg izvajanja upravljanja
večstanovanjskih stavb zajema sprejemanje in izvrševanje odločitev z na-
menom ohranjanja in zagotavljanja optimalnih pogojev za bivanje. Ob-
sega vsa dela in naloge, vezane na obratovanje, vzdrževanje in ohranjanje
bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. Kožar (v Kruhar Gaberšček
2009, 19) je mnenja, da upravljanje nepremičnin sodi med tako imenova-
ne »non-tradeable« dejavnosti, saj upravniki prodajo kar 99 odstotkov
storitev na domačem trgu.
V primeru upravljanja večstanovanjskih stavb izvajanje storitev
upravljanja predstavlja upravljanje solastnine (skupnih delov stavbe). Pro-
blematiko razmejitve lastnine v posamezni večstanovanjski stavbi med
etažno lastnino in skupno lastnino država ureja z zakoni in s podzakon-
skimi akti ter v tem delu lastnikom omejuje lastninsko pravico ter do-
loča obveznosti iz naslova solastnine. Tako morajo lastniki posamezne
večstanovanjske stavbe, če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več
kot osem posameznih delov, izbrati upravnika.
Posli upravljanja
Pri upravljanju večstanovanjskih stavb razlikujemo posle rednega
upravljanja, posle, za katere je potrebno več kot tričetrtinsko soglasje
etažnih lastnikov, ter posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja in za-
nje potrebujemo soglasje vseh lastnikov stavbe.
pri nas. V skoraj vseh omenjenih državah imajo daljšo zgodovino sub-
vencij, posebne oblike varčevanja, uredbe in davčne olajšave pri izvajanju
vzdrževanja stavb. Posebno pomembno dejstvo pa je vzpostavljen obču-
tek za lastnino oziroma predvsem za solastnino na skupnih delih stavbe.
Pri nas pri nekaterih novih lastnikih stanovanj še vedno, po več kot 25 le-
tih od razprodaje družbenega premoženja, ni zrela zavest, da gre v prime-
ru vzdrževanja večstanovanjskih stavb za vzdrževanje solastnine, ki je ne-
ločljivo povezana s stanovanjem. Jasno je, da ni stanovanja brez strehe,
fasade, temeljev, odtokov, a se nekateri lastniki še vedno vedejo, kot da se
vzdrževanje teh sestavnih delov prav vsake stavbe njih ne tiče in si zatiska-
jo oči pred težavami vzdrževanja stavb, v katerih prebivajo. Bistvena raz-
lika med nami in ostalimi državami članicami EU je torej v zavedanju o
lastnini, kajti lastnina ni le ugodnost, ampak je tudi velika dolžnost ozi-
roma breme (npr. v smislu izvajanja vzdrževanja).
Upravljanje večstanovanjskih stavb
Upravljanje se lahko izvaja za vsako nepremičnino in to ne glede na to,
kakšen je njen lastniški status. Poglavitni obseg izvajanja upravljanja
večstanovanjskih stavb zajema sprejemanje in izvrševanje odločitev z na-
menom ohranjanja in zagotavljanja optimalnih pogojev za bivanje. Ob-
sega vsa dela in naloge, vezane na obratovanje, vzdrževanje in ohranjanje
bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. Kožar (v Kruhar Gaberšček
2009, 19) je mnenja, da upravljanje nepremičnin sodi med tako imenova-
ne »non-tradeable« dejavnosti, saj upravniki prodajo kar 99 odstotkov
storitev na domačem trgu.
V primeru upravljanja večstanovanjskih stavb izvajanje storitev
upravljanja predstavlja upravljanje solastnine (skupnih delov stavbe). Pro-
blematiko razmejitve lastnine v posamezni večstanovanjski stavbi med
etažno lastnino in skupno lastnino država ureja z zakoni in s podzakon-
skimi akti ter v tem delu lastnikom omejuje lastninsko pravico ter do-
loča obveznosti iz naslova solastnine. Tako morajo lastniki posamezne
večstanovanjske stavbe, če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več
kot osem posameznih delov, izbrati upravnika.
Posli upravljanja
Pri upravljanju večstanovanjskih stavb razlikujemo posle rednega
upravljanja, posle, za katere je potrebno več kot tričetrtinsko soglasje
etažnih lastnikov, ter posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja in za-
nje potrebujemo soglasje vseh lastnikov stavbe.
