Page 36 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 36
Trg upravljanja nepremičnin
Določitev upravnika je zakonsko zahtevana v večstanovanjskih stav-
bah, ki imajo več kot osem posameznih delov v etažni lastnini in vsaj dva
lastnika. Tudi v večstanovanjskih stavbah, ki tega pogoja ne izpolnjujejo,
lahko lastniki izberejo upravnika, ni pa to obvezno.
Upravnik zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravlja-
nje večstanovanjske stavbe, ter skrbi, da se izvršujejo pravice in obvezno-
sti iz sklenjenih poslov. Je njihov zakonski pooblaščenec. Pri izbiri uprav-
nika je potrebna večina glasov etažnih lastnikov po solastniških deležih
(pridobiti je treba vsaj 50-% soglasje). Upravnik je lahko pravna ali fizična
oseba, ki je registrirana za opravljanje upravniških storitev. Če upravnik v
stavbi ni izbran, ga lahko na predlog vsakega etažnega lastnika take stav-
be določi sodišče v nepravdnem postopku.
Upravnika večstanovanjske stavbe etažni lastniki vse prevečkrat je-
36 mljejo kot nujno zlo oziroma kot vsiljeno pravno osebo države, kot ne-
koga, ki ga ne potrebujejo in mu mesečno samo plačujejo nekakšne stro-
ške. Tak odnos do upravnika se nato kaže tudi na celotnem upravljanju,
saj v nerazrešenih odnosih med etažnimi lastniki in upravnikom ponava-
di trpi upravljanje stavbe, predvsem vzdrževanje, neredko pa tudi obrato-
vanje (znane so težave z zagotavljanjem vode, elektrike za stavbe). Glede
na to, da jih morajo etažni lastniki obvezno izbrati, upravnikom zako-
nodaja morda res prinaša nek zagotovljen posel, ampak na trgu upravlja-
nja nepremičnin je mnogo podjetij, organizacij, tudi posameznikov, ki se
ukvarjajo s tem poslom. Tako je etažnim lastnikom dana možnost izbi-
re najugodnejšega ponudnika, upravnike pa to sili h konkurenčnosti in s
tem k nižanju cen svojih storitev oziroma k večji kakovosti svojih storitev.
Med osnovne naloge upravnika sodijo naslednje: redno vzdrževanje
stavbe, zagotavljanje in obratovanje skupnih delov in naprav stavbe ter
upravljanje z rezervnim skladom. V zvezi s temi nalogami ima upravnik
pooblastila, da zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah
izdaje dovoljenj in soglasij v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem
ter da pripravi načrt vzdrževanja stavbe s terminskim načrtom izvedbe.
Zadolžen je tudi za izvedbo načrta vzdrževanja stavbe.
Upravnik mora pri svojem delu slediti interesom etažnih lastnikov,
hkrati pa upoštevati vsa zakonska določila in obveznosti zakonodaje, tudi
v delu, ki se nanaša na obveznosti in dolžnosti etažnih lastnikov. To pa
lahko privede do navzkrižja interesov in zahtev (posameznih) etažnih la-
stnikov ter postavlja upravnika na nasprotno stran (na stran zakonodajal-
ca, inšpekcije), kar lahko vodi tudi do odpovedi posla. Zato sta pri izvaja-
nju nalog upravljanja zelo pomembna strokovno upravljanje in načelnost.
Določitev upravnika je zakonsko zahtevana v večstanovanjskih stav-
bah, ki imajo več kot osem posameznih delov v etažni lastnini in vsaj dva
lastnika. Tudi v večstanovanjskih stavbah, ki tega pogoja ne izpolnjujejo,
lahko lastniki izberejo upravnika, ni pa to obvezno.
Upravnik zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravlja-
nje večstanovanjske stavbe, ter skrbi, da se izvršujejo pravice in obvezno-
sti iz sklenjenih poslov. Je njihov zakonski pooblaščenec. Pri izbiri uprav-
nika je potrebna večina glasov etažnih lastnikov po solastniških deležih
(pridobiti je treba vsaj 50-% soglasje). Upravnik je lahko pravna ali fizična
oseba, ki je registrirana za opravljanje upravniških storitev. Če upravnik v
stavbi ni izbran, ga lahko na predlog vsakega etažnega lastnika take stav-
be določi sodišče v nepravdnem postopku.
Upravnika večstanovanjske stavbe etažni lastniki vse prevečkrat je-
36 mljejo kot nujno zlo oziroma kot vsiljeno pravno osebo države, kot ne-
koga, ki ga ne potrebujejo in mu mesečno samo plačujejo nekakšne stro-
ške. Tak odnos do upravnika se nato kaže tudi na celotnem upravljanju,
saj v nerazrešenih odnosih med etažnimi lastniki in upravnikom ponava-
di trpi upravljanje stavbe, predvsem vzdrževanje, neredko pa tudi obrato-
vanje (znane so težave z zagotavljanjem vode, elektrike za stavbe). Glede
na to, da jih morajo etažni lastniki obvezno izbrati, upravnikom zako-
nodaja morda res prinaša nek zagotovljen posel, ampak na trgu upravlja-
nja nepremičnin je mnogo podjetij, organizacij, tudi posameznikov, ki se
ukvarjajo s tem poslom. Tako je etažnim lastnikom dana možnost izbi-
re najugodnejšega ponudnika, upravnike pa to sili h konkurenčnosti in s
tem k nižanju cen svojih storitev oziroma k večji kakovosti svojih storitev.
Med osnovne naloge upravnika sodijo naslednje: redno vzdrževanje
stavbe, zagotavljanje in obratovanje skupnih delov in naprav stavbe ter
upravljanje z rezervnim skladom. V zvezi s temi nalogami ima upravnik
pooblastila, da zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah
izdaje dovoljenj in soglasij v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem
ter da pripravi načrt vzdrževanja stavbe s terminskim načrtom izvedbe.
Zadolžen je tudi za izvedbo načrta vzdrževanja stavbe.
Upravnik mora pri svojem delu slediti interesom etažnih lastnikov,
hkrati pa upoštevati vsa zakonska določila in obveznosti zakonodaje, tudi
v delu, ki se nanaša na obveznosti in dolžnosti etažnih lastnikov. To pa
lahko privede do navzkrižja interesov in zahtev (posameznih) etažnih la-
stnikov ter postavlja upravnika na nasprotno stran (na stran zakonodajal-
ca, inšpekcije), kar lahko vodi tudi do odpovedi posla. Zato sta pri izvaja-
nju nalog upravljanja zelo pomembna strokovno upravljanje in načelnost.
