Page 37 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 37
Upravljanje nepremičnin 37
Razmerje med lastniki in upravnikom
S pogodbo o izvajanju storitev upravljanja, ki jo sklenejo etažni lastniki
posamezne stavbe z upravnikom, se uredijo pravna razmerja med lastni-
ki in upravnikom. Ločiti moramo med to pogodbo in že omenjeno po-
godbo o medsebojnih razmerjih. Pogodba o izvajanju storitev upravljanja
večstanovanjske stavbe vsebuje pooblastila in naloge upravnika ter tudi
mesečno plačilo, ki ga upravnik prejema za opravljanje storitev. Prav tako
je v pogodbi treba določiti čas, za katerega je pogodba sklenjena, in zače-
tek veljavnosti pogodbe.
Pogodba o upravljanju mora vsebovati predvsem (SZ-1, 54. člen):
- vse upravnikove obveznosti in pooblastila,
- ceno opravljanja storitev, praviloma je določena kot mesečno
plačilo,
- obdobje, za katero je sklenjena pogodba,
- začetek veljavnosti pogodbe.
Odpovedni rok pogodbe z upravnikom je najmanj tri mesece in začne
teči z dnem vročitve odpovedi. Če upravnik ne spoštuje pogodbe o opra-
vljanju upravniških storitev ali krši zakon, imajo etažni lastniki možnost
preklicati pogodbo brez odpovednega roka.
Organizacija dela v podjetjih upravljanja nepremičnin
Upravljanje stavb postaja strokovno in tehnično pa tudi s pravnega in
ekonomskega vidika vse bolj zahteven posel, ki ga bodo sposobni izvajati
le najbolj usposobljena in organizirana podjetja.
Strokoven in dober upravnik mora imeti poleg svoje osnovne dejav-
nosti preko lastnega kadra pokrita tudi dela in naloge s finančnega in
pravnega področja, zelo pomembno pa je, da ima tudi svojo lastno teh-
nično-strokovno službo.
Notranja organiziranost dela je predvsem odvisna od števila sta-
novanjskih enot oziroma večstanovanjskih stavb, s katerimi upravnik
(podjetje, družba) upravljanja. Za Slovenijo veljajo za velike upravnike
podjetja oziroma družbe, ki upravljajo z več kot 10.000 stanovanjskimi
enotami oziroma poslovnimi prostori, za srednja tiste, ki upravljajo z od
3.000 do 10.000 enotami, za manjše pa tiste, ki upravljajo z manj kot
3.000 enotami.
Zelo pomembno je vprašanje, ali organizirati skupino vzdrževalcev
v okviru podjetja ali pa se nasloniti na zunanje profesionalne izvajalce.
Tako večina večjih upravnikov s svojim tehničnim kadrom skrbi za pri-
pravo in nadzorovanje vzdrževanja, izvedbo posameznih vzdrževalnih
Razmerje med lastniki in upravnikom
S pogodbo o izvajanju storitev upravljanja, ki jo sklenejo etažni lastniki
posamezne stavbe z upravnikom, se uredijo pravna razmerja med lastni-
ki in upravnikom. Ločiti moramo med to pogodbo in že omenjeno po-
godbo o medsebojnih razmerjih. Pogodba o izvajanju storitev upravljanja
večstanovanjske stavbe vsebuje pooblastila in naloge upravnika ter tudi
mesečno plačilo, ki ga upravnik prejema za opravljanje storitev. Prav tako
je v pogodbi treba določiti čas, za katerega je pogodba sklenjena, in zače-
tek veljavnosti pogodbe.
Pogodba o upravljanju mora vsebovati predvsem (SZ-1, 54. člen):
- vse upravnikove obveznosti in pooblastila,
- ceno opravljanja storitev, praviloma je določena kot mesečno
plačilo,
- obdobje, za katero je sklenjena pogodba,
- začetek veljavnosti pogodbe.
Odpovedni rok pogodbe z upravnikom je najmanj tri mesece in začne
teči z dnem vročitve odpovedi. Če upravnik ne spoštuje pogodbe o opra-
vljanju upravniških storitev ali krši zakon, imajo etažni lastniki možnost
preklicati pogodbo brez odpovednega roka.
Organizacija dela v podjetjih upravljanja nepremičnin
Upravljanje stavb postaja strokovno in tehnično pa tudi s pravnega in
ekonomskega vidika vse bolj zahteven posel, ki ga bodo sposobni izvajati
le najbolj usposobljena in organizirana podjetja.
Strokoven in dober upravnik mora imeti poleg svoje osnovne dejav-
nosti preko lastnega kadra pokrita tudi dela in naloge s finančnega in
pravnega področja, zelo pomembno pa je, da ima tudi svojo lastno teh-
nično-strokovno službo.
Notranja organiziranost dela je predvsem odvisna od števila sta-
novanjskih enot oziroma večstanovanjskih stavb, s katerimi upravnik
(podjetje, družba) upravljanja. Za Slovenijo veljajo za velike upravnike
podjetja oziroma družbe, ki upravljajo z več kot 10.000 stanovanjskimi
enotami oziroma poslovnimi prostori, za srednja tiste, ki upravljajo z od
3.000 do 10.000 enotami, za manjše pa tiste, ki upravljajo z manj kot
3.000 enotami.
Zelo pomembno je vprašanje, ali organizirati skupino vzdrževalcev
v okviru podjetja ali pa se nasloniti na zunanje profesionalne izvajalce.
Tako večina večjih upravnikov s svojim tehničnim kadrom skrbi za pri-
pravo in nadzorovanje vzdrževanja, izvedbo posameznih vzdrževalnih
