Page 38 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 38
Trg upravljanja nepremičnin
del pa poveri kooperantom. Do težav ponavadi pride pri ukrepanju v pri-
meru interventnih del, saj je pri tem zelo pomemben odzivni čas upravni-
ka (preprečitev/odprava škode), ki pa je zagotovo daljši, če se naslanja na
zunanje pogodbene izvajalce. Tako večje upravljavske družbe organizira-
jo vsaj svoje lastne skupine vzdrževalcev za intervencijsko vzdrževanje, če
ne že tudi posebnih oddelkov za izvajanje celotnega vzdrževanja (tekoče
in investicijsko vzdrževanje).
Za srednje veliko podjetje brez lastnih skupin vzdrževalcev za inter-
ventna vzdrževalna dela je zelo pomembna notranja organiziranost teh-
nično-strokovne skupine. V tej skupini ali oddelku tehnični strokovnja-
ki, po navadi gradbene, strojne in elektro stroke, skrbijo za pripravo dela
in nadzorovanje vzdrževanja, preventivno in interventno vzdrževanje
pa izvajajo zunanji pogodbeni partnerji – samostojni podjetniki (zidar-
38 ji, krovci, kleparji, vodoinstalaterji, elektoinstalaterji). Zelo važna je deli-
tev dela med tehničnimi strokovnjaki (gradbeni, elektro-, strojni tehni-
ki) in profesionalnimi upravniki, to je delavci, ki skrbijo za celoten sistem
upravljanja večstanovanjskih stavb (organizacijske, pravne, upravne, teh-
nične, administrativne in finančne storitve za etažne lastnike). Pravilo-
ma naj bodo upravniki (delavci za izvajanje celotnega sistema upravljanja)
nadrejeni tehnično-strokovni službi, saj je ta služba le del celotnega orga-
niziranja upravljanja v podjetju.
Manjša podjetja za upravljanje nepremičnin morajo izredno pozor-
nost posvetiti strokovni usposobljenosti upravnikov (delavcev za izvaja-
nje celotnega sistema upravljanja), saj so ti zaradi manjšega obsega del tudi
izvajalci vzdrževanja. Praviloma se celoten sistem upravljanja (predvsem
vzdrževanja) izvaja preko zunanjih strokovnih institucij tako, da uprav-
nik v imenu lastnikov le pripravi in prevzame dela.
Vzdrževanje večstanovanjskih stavb
Vzdrževanje stavbe stanovanjski zakon opredeljuje kot sklepanje in izvr-
ševanje poslov, s katerimi ohranjamo razmere za bivanje. S tem ohranja-
mo večstanovanjsko stavbo kot celoto. Tako se za vzdrževanje upošteva
izvajanje vseh del v skladu s predpisi o gradnji objektov in stalno delova-
nje sistemov varstva pred požarom ter ukrepi za zaščito in reševanje. Ob
tem ponovno poudarjamo, da se vzdrževalni stroški delijo med etažne la-
stnike posamezne večstanovanjske stavbe glede na njihove solastniške de-
leže.
Izredno velik delež razdrobljenega lastništva stavb otežuje izvajanje
vzdrževanja, lastniki med sabo težko dosežejo predpisana potrebna so-
glasja za pričetek posameznih vzdrževalnih del. Prav tako je med lastniki
del pa poveri kooperantom. Do težav ponavadi pride pri ukrepanju v pri-
meru interventnih del, saj je pri tem zelo pomemben odzivni čas upravni-
ka (preprečitev/odprava škode), ki pa je zagotovo daljši, če se naslanja na
zunanje pogodbene izvajalce. Tako večje upravljavske družbe organizira-
jo vsaj svoje lastne skupine vzdrževalcev za intervencijsko vzdrževanje, če
ne že tudi posebnih oddelkov za izvajanje celotnega vzdrževanja (tekoče
in investicijsko vzdrževanje).
Za srednje veliko podjetje brez lastnih skupin vzdrževalcev za inter-
ventna vzdrževalna dela je zelo pomembna notranja organiziranost teh-
nično-strokovne skupine. V tej skupini ali oddelku tehnični strokovnja-
ki, po navadi gradbene, strojne in elektro stroke, skrbijo za pripravo dela
in nadzorovanje vzdrževanja, preventivno in interventno vzdrževanje
pa izvajajo zunanji pogodbeni partnerji – samostojni podjetniki (zidar-
38 ji, krovci, kleparji, vodoinstalaterji, elektoinstalaterji). Zelo važna je deli-
tev dela med tehničnimi strokovnjaki (gradbeni, elektro-, strojni tehni-
ki) in profesionalnimi upravniki, to je delavci, ki skrbijo za celoten sistem
upravljanja večstanovanjskih stavb (organizacijske, pravne, upravne, teh-
nične, administrativne in finančne storitve za etažne lastnike). Pravilo-
ma naj bodo upravniki (delavci za izvajanje celotnega sistema upravljanja)
nadrejeni tehnično-strokovni službi, saj je ta služba le del celotnega orga-
niziranja upravljanja v podjetju.
Manjša podjetja za upravljanje nepremičnin morajo izredno pozor-
nost posvetiti strokovni usposobljenosti upravnikov (delavcev za izvaja-
nje celotnega sistema upravljanja), saj so ti zaradi manjšega obsega del tudi
izvajalci vzdrževanja. Praviloma se celoten sistem upravljanja (predvsem
vzdrževanja) izvaja preko zunanjih strokovnih institucij tako, da uprav-
nik v imenu lastnikov le pripravi in prevzame dela.
Vzdrževanje večstanovanjskih stavb
Vzdrževanje stavbe stanovanjski zakon opredeljuje kot sklepanje in izvr-
ševanje poslov, s katerimi ohranjamo razmere za bivanje. S tem ohranja-
mo večstanovanjsko stavbo kot celoto. Tako se za vzdrževanje upošteva
izvajanje vseh del v skladu s predpisi o gradnji objektov in stalno delova-
nje sistemov varstva pred požarom ter ukrepi za zaščito in reševanje. Ob
tem ponovno poudarjamo, da se vzdrževalni stroški delijo med etažne la-
stnike posamezne večstanovanjske stavbe glede na njihove solastniške de-
leže.
Izredno velik delež razdrobljenega lastništva stavb otežuje izvajanje
vzdrževanja, lastniki med sabo težko dosežejo predpisana potrebna so-
glasja za pričetek posameznih vzdrževalnih del. Prav tako je med lastniki
