Page 35 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 35
Upravljanje nepremičnin 35
Etažni lastniki so za zagotavljanje vzdrževanja stavbe dolžni sprejeti
načrt vzdrževanja, in sicer za časovno obdobje vsaj enega leta in za največ
pet let. V načrtu vzdrževanja se določijo vzdrževalna dela, ki se potreb-
na za izvedbo in bodo opravljena, prav tako je v načrtu vzdrževanja treba
opredeliti višino in način zagotavljanja denarnih vplačil v rezervni sklad.
Rezervni sklad
V večstanovanjskih stavbah morajo lastniki obvezno ustanoviti in nato
oblikovati rezervni sklad (RS). To je izredno pomemben inštrument
pri finančni konstrukciji vzdrževanja stavb, v večini primerov predsta-
vlja osnovno zagotavljanje in črpanje sredstev za pokrivanje izvedenih
vzdrževalnih del. Lastniki so dolžni v določenem obdobju sprejetega na-
črta vzdrževanja mesečno zbirati sredstva za vzdrževanje stavbe, višina
mesečnega vplačila pa ne more biti nižja od zneska, ki je določen s »Pra-
vilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni
sklad in najnižji vrednosti prispevka« (Ur. l. RS, št. 11/2004).
Pogodba o medsebojnih razmerjih
Praviloma bi morali etažni lastniki posamezne stavbe skleniti posebno po-
godbo o medsebojnih razmerjih. Pojasnili smo že, da so pravice in obve-
znosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solas-
tniškim deležem v stavbi, razen če zakon ali pogodba ne določata drugače.
Zato je še kako pomembno, da lastniki sprejmejo »statut, ustavo« v svo-
ji večstanovanjski stavbi, to je posebno pogodbo o medsebojnih razmerjih.
Z njo naj bi uredili načine upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe, prav
tako postavili pravila med sosedi ter določili ključe delitve stroškov, ki jih
zakonodaja ne predpisuje. Taka pogodba mora biti pisna in velja za vsake-
ga etažnega lastnika, tudi za vsakega novega etažnega lastnika. Na žalost
pa etažni lastniki ali niso znali ali pa nimajo volje pisno, s pogodbo, ure-
diti temeljnih pravil bivanja v lastni večstanovanjski stavbi. Tako pogodbe
po stavbah niso zaživele, saj naj bi jih po neuradnih podatkih imelo skle-
njenih le okrog ena tretjina stavb. To pa otežuje ne samo mirno bivanje v
stavbah, temveč tudi izvajanje storitev upravljanja, in sicer zaradi nejasno
opredeljenih skupnih delov stavbe, posledično pa tudi vzdrževanje stavb.
Naloge in pooblastila upravnika
Podobno kot pri upravitelju premoženja se tudi pri upravljanju etaž-
ne lastnine med lastniki in upravnikom sklene pogodba o upravljanju
(Cirman idr. 2000, 49).
Etažni lastniki so za zagotavljanje vzdrževanja stavbe dolžni sprejeti
načrt vzdrževanja, in sicer za časovno obdobje vsaj enega leta in za največ
pet let. V načrtu vzdrževanja se določijo vzdrževalna dela, ki se potreb-
na za izvedbo in bodo opravljena, prav tako je v načrtu vzdrževanja treba
opredeliti višino in način zagotavljanja denarnih vplačil v rezervni sklad.
Rezervni sklad
V večstanovanjskih stavbah morajo lastniki obvezno ustanoviti in nato
oblikovati rezervni sklad (RS). To je izredno pomemben inštrument
pri finančni konstrukciji vzdrževanja stavb, v večini primerov predsta-
vlja osnovno zagotavljanje in črpanje sredstev za pokrivanje izvedenih
vzdrževalnih del. Lastniki so dolžni v določenem obdobju sprejetega na-
črta vzdrževanja mesečno zbirati sredstva za vzdrževanje stavbe, višina
mesečnega vplačila pa ne more biti nižja od zneska, ki je določen s »Pra-
vilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni
sklad in najnižji vrednosti prispevka« (Ur. l. RS, št. 11/2004).
Pogodba o medsebojnih razmerjih
Praviloma bi morali etažni lastniki posamezne stavbe skleniti posebno po-
godbo o medsebojnih razmerjih. Pojasnili smo že, da so pravice in obve-
znosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solas-
tniškim deležem v stavbi, razen če zakon ali pogodba ne določata drugače.
Zato je še kako pomembno, da lastniki sprejmejo »statut, ustavo« v svo-
ji večstanovanjski stavbi, to je posebno pogodbo o medsebojnih razmerjih.
Z njo naj bi uredili načine upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe, prav
tako postavili pravila med sosedi ter določili ključe delitve stroškov, ki jih
zakonodaja ne predpisuje. Taka pogodba mora biti pisna in velja za vsake-
ga etažnega lastnika, tudi za vsakega novega etažnega lastnika. Na žalost
pa etažni lastniki ali niso znali ali pa nimajo volje pisno, s pogodbo, ure-
diti temeljnih pravil bivanja v lastni večstanovanjski stavbi. Tako pogodbe
po stavbah niso zaživele, saj naj bi jih po neuradnih podatkih imelo skle-
njenih le okrog ena tretjina stavb. To pa otežuje ne samo mirno bivanje v
stavbah, temveč tudi izvajanje storitev upravljanja, in sicer zaradi nejasno
opredeljenih skupnih delov stavbe, posledično pa tudi vzdrževanje stavb.
Naloge in pooblastila upravnika
Podobno kot pri upravitelju premoženja se tudi pri upravljanju etaž-
ne lastnine med lastniki in upravnikom sklene pogodba o upravljanju
(Cirman idr. 2000, 49).
