Page 41 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 41
Upravljanje nepremičnin 41
V znakih lahko zapišemo to z enačbo (Klemenčič 1985):
GV – VO = VS,
GV – gradbena vrednost stavbe,
VO – vrednost obrabe stavbe,
VS – sedanja vrednost stavbe.
V skrajnih mejah obstaja le ena vrednost stavbe, in sicer (Klemenčič
1985):
na začetku uporabe stavbe: VO = 0, GV = VS;
na koncu trajanja uporabe stavbe pa: VO = GV, VS = 0.
Seveda navedeno lahko velja le teoretično ob nespremenjenih cenah
gradnje.
Staranje stavbe
Ločimo fizično in ekonomsko staranje stavbe.
Fizično staranje je posledica delovanja naravnih procesov na stavbo in
se kaže kot razpadanje, rjavenje, trohnenje osnovnih konstruktivnih ele-
mentov stavbe, to je materialov, iz katerih je stavba izdelana (lesa, opeke,
betona, jekla …). Fizično staranje, ki različno vpliva na različne elemen-
te stavbe, omejuje dobo uporabe stavbe ne glede na to, ali je stavba fizič-
no v uporabi ali ne (je naseljena ali ne). Posledice fizičnega staranja lahko
omilimo s pravilnim vzdrževanjem (npr. zaščitni premazi ostrešja ipd.).
Druga vrsta staranja stavbe je ekonomsko staranje. Posamezna stavba
lahko ekonomsko zastara, čeprav še ni izrabljena ali fizično zastarela in je
še vedno primerna za uporabo (za prebivanje). Do tega lahko pride zaradi
novogradnje, večje ponudbe stanovanj na trgu pa tudi zato, ker ni bila v
rabi, ni bila naseljena in posledično slabo ali neredno vzdrževana.
Okvare, lomi, poškodbe
V stavbi lahko nastajajo okvare, lomi in poškodbe zaradi pomanjkljive
konstrukcije, nizke kakovosti delov, montaže, nepravilne uporabe. Posle-
dica tega je prekinitev delovanja posameznih delov stavbe (instalacij), za-
časna nezmožnost uporabe delov stavbe. Pojavijo se nenadni stroški po-
pravil, nenačrtovana vzdrževalna dela.
Management vzdrževanja
V smislu upravljanja nepremičnin predstavlja vzdrževanje bistveno in
osnovno dejavnost. Ta dejavnost dosega tolikšen obseg, da lahko k njej
V znakih lahko zapišemo to z enačbo (Klemenčič 1985):
GV – VO = VS,
GV – gradbena vrednost stavbe,
VO – vrednost obrabe stavbe,
VS – sedanja vrednost stavbe.
V skrajnih mejah obstaja le ena vrednost stavbe, in sicer (Klemenčič
1985):
na začetku uporabe stavbe: VO = 0, GV = VS;
na koncu trajanja uporabe stavbe pa: VO = GV, VS = 0.
Seveda navedeno lahko velja le teoretično ob nespremenjenih cenah
gradnje.
Staranje stavbe
Ločimo fizično in ekonomsko staranje stavbe.
Fizično staranje je posledica delovanja naravnih procesov na stavbo in
se kaže kot razpadanje, rjavenje, trohnenje osnovnih konstruktivnih ele-
mentov stavbe, to je materialov, iz katerih je stavba izdelana (lesa, opeke,
betona, jekla …). Fizično staranje, ki različno vpliva na različne elemen-
te stavbe, omejuje dobo uporabe stavbe ne glede na to, ali je stavba fizič-
no v uporabi ali ne (je naseljena ali ne). Posledice fizičnega staranja lahko
omilimo s pravilnim vzdrževanjem (npr. zaščitni premazi ostrešja ipd.).
Druga vrsta staranja stavbe je ekonomsko staranje. Posamezna stavba
lahko ekonomsko zastara, čeprav še ni izrabljena ali fizično zastarela in je
še vedno primerna za uporabo (za prebivanje). Do tega lahko pride zaradi
novogradnje, večje ponudbe stanovanj na trgu pa tudi zato, ker ni bila v
rabi, ni bila naseljena in posledično slabo ali neredno vzdrževana.
Okvare, lomi, poškodbe
V stavbi lahko nastajajo okvare, lomi in poškodbe zaradi pomanjkljive
konstrukcije, nizke kakovosti delov, montaže, nepravilne uporabe. Posle-
dica tega je prekinitev delovanja posameznih delov stavbe (instalacij), za-
časna nezmožnost uporabe delov stavbe. Pojavijo se nenadni stroški po-
pravil, nenačrtovana vzdrževalna dela.
Management vzdrževanja
V smislu upravljanja nepremičnin predstavlja vzdrževanje bistveno in
osnovno dejavnost. Ta dejavnost dosega tolikšen obseg, da lahko k njej
