Page 42 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 42
Trg upravljanja nepremičnin
uspešno pristopamo in jo izvajamo le z organiziranim in sistematičnim
pristopom, kar lahko opredelimo kot management vzdrževanja stavb.
Lastniki večstanovanjskih stavb, ki so naročniki vzdrževalnih del
preko upravnika, opominjajo predvsem na naslednje pomanjkljivosti:
- k vzdrževanju se pristopa brez predhodnega načrtovanja ter ter-
miniranja stroškov,
- v pisni obliki ni izdelane tehnologije vzdrževalnih del,
- stroškov ni mogoče nadzorovati,
- ni strokovnega nadzora nad izvajanjem vzdrževanja,
- vzdrževalci niso motivirani za kakovost in točnost,
- ugotavljanje uspešnosti vzdrževanja lastnikom ni omogočeno.
Posamezni upravniki različno pristopajo k izvajanju strokovnega
42 opravljanja preventivnega in kurativnega vzdrževanja večstanovanjskih
stavb. Pri nekaterih je voden kataster dejanskega stanja stavb v smislu
vzdrževanja, večinoma pa pristopajo k vzdrževanju po stanju, torej ko je
že treba nek konstruktivni element stavbe zamenjati.
Pri upravnikih je zaslediti naslednje pomanjkljivosti (Kern 2005, 26):
- ni ustvarjenega primernega načrtovanja in priprave vzdrževalnih
del,
- ni vzpostavljenega stalnega in tekočega sodelovanja z zunanjimi
izvajalci vzdrževalnih del, predvsem s strokovnjaki za posame-
zna vzdrževalna dela (krovci, vodovodarji ...),
- pregledi o stanju konstruktivnih elementov zgradbe niso opra-
vljeni redno in sistematično (mesečno, polletno, letno),
- nadzor nad izvrševanjem vzdrževalnih del je v nekaterih pri-
merih prepuščen referentom, ki niso strokovno usposobljeni za
nadzor, ali pa takega nadzora upravnik sploh ne izvaja,
- ni vzpostavljenega komunikacijskega sistema z vso potrebno do-
kumentacijo, ki bi vključeval celoten krog vzdrževanja večsta-
novanjskih stavb od investitorja (lastniki stavbe) in naročnika
(upravnik za lastnike) do izvajalca (vzdrževalec),
- ne skrbi se za pridobivanje ter izpolnjevanje tehnično-strokovne-
ga znanja vzdrževalcev,
- ne sledi se tehničnim izboljšavam in inovacijam na področju
vzdrževanja stavb,
- ni spremljanja razvoja gradnje v svetu,
- lastniki podrobno ne poznajo stavbe, v kateri živijo, vključno s
sestavnimi elementi zgradbe ter njihovim pravilnim delovanjem,
pri tem pa tudi nimajo nobene pomoči,
uspešno pristopamo in jo izvajamo le z organiziranim in sistematičnim
pristopom, kar lahko opredelimo kot management vzdrževanja stavb.
Lastniki večstanovanjskih stavb, ki so naročniki vzdrževalnih del
preko upravnika, opominjajo predvsem na naslednje pomanjkljivosti:
- k vzdrževanju se pristopa brez predhodnega načrtovanja ter ter-
miniranja stroškov,
- v pisni obliki ni izdelane tehnologije vzdrževalnih del,
- stroškov ni mogoče nadzorovati,
- ni strokovnega nadzora nad izvajanjem vzdrževanja,
- vzdrževalci niso motivirani za kakovost in točnost,
- ugotavljanje uspešnosti vzdrževanja lastnikom ni omogočeno.
Posamezni upravniki različno pristopajo k izvajanju strokovnega
42 opravljanja preventivnega in kurativnega vzdrževanja večstanovanjskih
stavb. Pri nekaterih je voden kataster dejanskega stanja stavb v smislu
vzdrževanja, večinoma pa pristopajo k vzdrževanju po stanju, torej ko je
že treba nek konstruktivni element stavbe zamenjati.
Pri upravnikih je zaslediti naslednje pomanjkljivosti (Kern 2005, 26):
- ni ustvarjenega primernega načrtovanja in priprave vzdrževalnih
del,
- ni vzpostavljenega stalnega in tekočega sodelovanja z zunanjimi
izvajalci vzdrževalnih del, predvsem s strokovnjaki za posame-
zna vzdrževalna dela (krovci, vodovodarji ...),
- pregledi o stanju konstruktivnih elementov zgradbe niso opra-
vljeni redno in sistematično (mesečno, polletno, letno),
- nadzor nad izvrševanjem vzdrževalnih del je v nekaterih pri-
merih prepuščen referentom, ki niso strokovno usposobljeni za
nadzor, ali pa takega nadzora upravnik sploh ne izvaja,
- ni vzpostavljenega komunikacijskega sistema z vso potrebno do-
kumentacijo, ki bi vključeval celoten krog vzdrževanja večsta-
novanjskih stavb od investitorja (lastniki stavbe) in naročnika
(upravnik za lastnike) do izvajalca (vzdrževalec),
- ne skrbi se za pridobivanje ter izpolnjevanje tehnično-strokovne-
ga znanja vzdrževalcev,
- ne sledi se tehničnim izboljšavam in inovacijam na področju
vzdrževanja stavb,
- ni spremljanja razvoja gradnje v svetu,
- lastniki podrobno ne poznajo stavbe, v kateri živijo, vključno s
sestavnimi elementi zgradbe ter njihovim pravilnim delovanjem,
pri tem pa tudi nimajo nobene pomoči,
