Page 47 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 47
Upravljanje nepremičnin 47
vsem popravila vrat in oken, slikopleskarska dela, zamenjave podov, stav-
bnega pohištva, prav tako vsa popravila in potrebne manjše menjave in-
stalacij, s katerimi pa ne spreminjamo zmogljivost instalacij, opreme in
tehnoloških naprav. Z rednimi vzdrževalnimi deli ne smemo posegati
v konstrukcijo stavbe in tudi ne spreminjati zmogljivosti, velikosti, na-
membnosti ali zunanjega videza stavbe.
Investicijska vzdrževalna dela predstavljajo izvedbo gradbenih, insta-
lacijskih in obrtniških del, vezanih na menjavo osnovnih sestavnih delov
stavbe, ter tudi vsa popravila in izboljšave, ki sledijo napredku tehnike.
S temi deli ne smemo posegati v konstrukcijo objekta in ne spreminjati
njegove zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza stavbe.
Vsa ta vzdrževalna dela oziroma redno investicijsko vzdrževanje lah-
ko pričnemo in izvajamo brez gradbenega dovoljenja in brez lokacijske in-
formacije (ZGO-1, 6. člen).
Za gradnjo novega objekta pa tudi za rekonstrukcija objekta nadome-
stno gradnjo in rušitev pa potrebujemo pravnomočno gradbeno dovolje-
nje (ZGO-1, 3. člen).
V normativih vzdrževanja posameznih elementov stavbe ločimo tri
osnovne skupine:
- gradbena in zaključna dela,
- instalacije in
- opremljanje zemljišča zunaj stavbe.
Vzdrževanje stavb lahko nadalje razčlenimo na posamezne konstruk-
tivne elemente znotraj stavbe, kot so vzdrževanje betonskih konstrukcij,
sten in stropov, tlakov, stopnišč in hodnikov, vrat in oken, fasade, ostre-
šij in strehe.
Prav tako ločimo vzdrževanje instalacij, ki zajema elektroinstalacije,
vodovodne in strojne instalacije ter vzdrževanje meteorne in fekalne ka-
nalizacije. Ločimo tudi vzdrževanje elementov na področju opremljanja
zemljišča zunaj stavbe, vključno z vzdrževanjem k posamezni večstano-
vanjski stavbi pripadajočih zemljišč.
Kritična meja zamenjave posameznega konstruktivnega elementa stavbe
Kritična zamenjava posameznega konstruktivnega elementa stavbe ozi-
roma uporabe stavbe je postavljena takrat, ko stroški interventnih pose-
gov ter manjših vzdrževalnih del na stavbi predstavljajo več kot polovico
vrednosti novega konstruktivnega elementa stavbe, pri nekaterih elemen-
tih pa je ta delež manjši. V primeru preseganja kritične meje predstavljajo
stroški interventnih posegov ter manjših popravil v določenem obdobju
vsem popravila vrat in oken, slikopleskarska dela, zamenjave podov, stav-
bnega pohištva, prav tako vsa popravila in potrebne manjše menjave in-
stalacij, s katerimi pa ne spreminjamo zmogljivost instalacij, opreme in
tehnoloških naprav. Z rednimi vzdrževalnimi deli ne smemo posegati
v konstrukcijo stavbe in tudi ne spreminjati zmogljivosti, velikosti, na-
membnosti ali zunanjega videza stavbe.
Investicijska vzdrževalna dela predstavljajo izvedbo gradbenih, insta-
lacijskih in obrtniških del, vezanih na menjavo osnovnih sestavnih delov
stavbe, ter tudi vsa popravila in izboljšave, ki sledijo napredku tehnike.
S temi deli ne smemo posegati v konstrukcijo objekta in ne spreminjati
njegove zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza stavbe.
Vsa ta vzdrževalna dela oziroma redno investicijsko vzdrževanje lah-
ko pričnemo in izvajamo brez gradbenega dovoljenja in brez lokacijske in-
formacije (ZGO-1, 6. člen).
Za gradnjo novega objekta pa tudi za rekonstrukcija objekta nadome-
stno gradnjo in rušitev pa potrebujemo pravnomočno gradbeno dovolje-
nje (ZGO-1, 3. člen).
V normativih vzdrževanja posameznih elementov stavbe ločimo tri
osnovne skupine:
- gradbena in zaključna dela,
- instalacije in
- opremljanje zemljišča zunaj stavbe.
Vzdrževanje stavb lahko nadalje razčlenimo na posamezne konstruk-
tivne elemente znotraj stavbe, kot so vzdrževanje betonskih konstrukcij,
sten in stropov, tlakov, stopnišč in hodnikov, vrat in oken, fasade, ostre-
šij in strehe.
Prav tako ločimo vzdrževanje instalacij, ki zajema elektroinstalacije,
vodovodne in strojne instalacije ter vzdrževanje meteorne in fekalne ka-
nalizacije. Ločimo tudi vzdrževanje elementov na področju opremljanja
zemljišča zunaj stavbe, vključno z vzdrževanjem k posamezni večstano-
vanjski stavbi pripadajočih zemljišč.
Kritična meja zamenjave posameznega konstruktivnega elementa stavbe
Kritična zamenjava posameznega konstruktivnega elementa stavbe ozi-
roma uporabe stavbe je postavljena takrat, ko stroški interventnih pose-
gov ter manjših vzdrževalnih del na stavbi predstavljajo več kot polovico
vrednosti novega konstruktivnega elementa stavbe, pri nekaterih elemen-
tih pa je ta delež manjši. V primeru preseganja kritične meje predstavljajo
stroški interventnih posegov ter manjših popravil v določenem obdobju
