Page 55 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 55
Upravljanje nepremičnin 55
Načrti vzdrževanja se izdelajo glede na predhodno opravljene pregle-
de dejanskega stanja večstanovanjskih stavb. Tako mora tehnično-vzdrže-
valna služba upravnika nepremičnin pregledati vsako večstanovanjsko
stavbo v smislu dejanskega stanja konstruktivnih elementov zgradbe in
potrebnega vzdrževanja ter lastnikom na osnovi pregledov predložiti na-
črte vzdrževanja.
Pri izdelavi načrtov vzdrževanja se upoštevajo minimalni tehnični
standardi vzdrževanja po pravilniku, ugotovljeno dejansko stanje ter ver-
jetnostni izračuni za vzdrževanje stavb, izdelani na osnovi dosedanjega
vzdrževanja.
Verjetnostni izračun za vzdrževanje stavb se izdela na osnovi izdelane
analize dosedanjih potrebnih nenadnih, izrednih, nujnih in interventnih
vzdrževalnih del na posameznem gradbeno-konstrukcijskem elementu
stavbe, instalaciji, napravi ali opremi.
Vrste in metode vzdrževanja
Vzdrževanje v smislu upravljanja nepremičnin opredelimo kot izvedbo
del, s katerimi stavbo ohranjamo v takem stanju, da zagotavlja optimalne
pogoje za bivanje. Glede na to lahko vzdrževanje delimo na redna vzdrže-
valna dela, izboljšave, nujna in izredna dela ter redna vzdrževalna dela
manjše vrednosti.
Redna vzdrževalna dela obsegajo opravila, za katera mora skrbeti
lastnik ves čas trajanja stavbe, namen teh del pa je ohranitev uporabne
vrednosti večstanovanjske stavbe po poteku življenjske dobe posameznih
konstruktivnih elementov. Vzdrževanje obsega predvsem preventivna,
obnovitvena in kurativna vzdrževalna dela. To so vsa večja popravila kon-
struktivnih elementov ter tudi njihova zamenjava. Ta dela obsegajo pred-
vsem popravilo streh, fasad, dvigal, instalacij centralnega ogrevanja, vo-
dovodnih in električnih napeljav ter kanalizacije. Predvidoma naj bi za
izvajanje teh del zadoščala sredstva minimalnega rezervnega sklada (do-
ločenega z zakonom). Financiramo jih z materialnim vlaganjem, ki ohra-
nja uporabno vrednost večstanovanjske stavbe ves čas njene uporabe.
Z izboljšavami (modernizacijo) praviloma povečujemo uporabno
vrednost večstanovanjskih stavb, stanovanj oziroma poslovnih prostorov
(npr. dodatna toplotna izolacija stavbe).
Pod nujna vzdrževalna dela štejemo vsa vzdrževalna dela, ki niso
opredeljena v sprejetih načrtih vzdrževanja, če jih ne bi opravili takoj, pa
bi se bivalne razmere bistveno poslabšale , nastala pa bi lahko tudi večja
škoda na posameznih in/ali skupnih delih stavbe, lahko tudi tretjim ose-
bam. To so predvsem poškodbe, okvare ter lomi sestavnih konstruktiv-
Načrti vzdrževanja se izdelajo glede na predhodno opravljene pregle-
de dejanskega stanja večstanovanjskih stavb. Tako mora tehnično-vzdrže-
valna služba upravnika nepremičnin pregledati vsako večstanovanjsko
stavbo v smislu dejanskega stanja konstruktivnih elementov zgradbe in
potrebnega vzdrževanja ter lastnikom na osnovi pregledov predložiti na-
črte vzdrževanja.
Pri izdelavi načrtov vzdrževanja se upoštevajo minimalni tehnični
standardi vzdrževanja po pravilniku, ugotovljeno dejansko stanje ter ver-
jetnostni izračuni za vzdrževanje stavb, izdelani na osnovi dosedanjega
vzdrževanja.
Verjetnostni izračun za vzdrževanje stavb se izdela na osnovi izdelane
analize dosedanjih potrebnih nenadnih, izrednih, nujnih in interventnih
vzdrževalnih del na posameznem gradbeno-konstrukcijskem elementu
stavbe, instalaciji, napravi ali opremi.
Vrste in metode vzdrževanja
Vzdrževanje v smislu upravljanja nepremičnin opredelimo kot izvedbo
del, s katerimi stavbo ohranjamo v takem stanju, da zagotavlja optimalne
pogoje za bivanje. Glede na to lahko vzdrževanje delimo na redna vzdrže-
valna dela, izboljšave, nujna in izredna dela ter redna vzdrževalna dela
manjše vrednosti.
Redna vzdrževalna dela obsegajo opravila, za katera mora skrbeti
lastnik ves čas trajanja stavbe, namen teh del pa je ohranitev uporabne
vrednosti večstanovanjske stavbe po poteku življenjske dobe posameznih
konstruktivnih elementov. Vzdrževanje obsega predvsem preventivna,
obnovitvena in kurativna vzdrževalna dela. To so vsa večja popravila kon-
struktivnih elementov ter tudi njihova zamenjava. Ta dela obsegajo pred-
vsem popravilo streh, fasad, dvigal, instalacij centralnega ogrevanja, vo-
dovodnih in električnih napeljav ter kanalizacije. Predvidoma naj bi za
izvajanje teh del zadoščala sredstva minimalnega rezervnega sklada (do-
ločenega z zakonom). Financiramo jih z materialnim vlaganjem, ki ohra-
nja uporabno vrednost večstanovanjske stavbe ves čas njene uporabe.
Z izboljšavami (modernizacijo) praviloma povečujemo uporabno
vrednost večstanovanjskih stavb, stanovanj oziroma poslovnih prostorov
(npr. dodatna toplotna izolacija stavbe).
Pod nujna vzdrževalna dela štejemo vsa vzdrževalna dela, ki niso
opredeljena v sprejetih načrtih vzdrževanja, če jih ne bi opravili takoj, pa
bi se bivalne razmere bistveno poslabšale , nastala pa bi lahko tudi večja
škoda na posameznih in/ali skupnih delih stavbe, lahko tudi tretjim ose-
bam. To so predvsem poškodbe, okvare ter lomi sestavnih konstruktiv-
