Page 57 - Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem
P. 57
Upravljanje nepremičnin 57
Nadzorovanje vzdrževanja
Nadzorovanje vzdrževanja obsega (ZGO-1, 88. člen):
- nadzorovanje kakovosti izvršenih del,
- nadzorovanje kakovosti vgrajenih materialov, proizvodov, nape-
ljav, opreme in delov,
- nadzorovanje porabljenega časa in rokov izvedbe ter
- preverjanje, ali dela potekajo po potrjeni (projektni) dokumen-
taciji, na podlagi katere so bila izdana dovoljenja za izvedbo.
Oseba, ki izvaja nadzor, mora pravočasno in redno obveščati investi-
torja (solastnike večstanovanjske stavbe) o morebitnih ugotovljenih na-
pakah in pomanjkljivostih, ki so nastale ob izvajanju vzdrževalnih del.
Prav tako mora nadzornik sproti obveščati investitorje o morebitnih do-
datnih in drugih delih.
Nadzor nad izvajanjem vzdrževalnih del naj vrši za to usposobljen re-
ferent vzdrževanja (gradbeni, elektro-, strojni tehnik), saj gre za strokov-
na dela in opravila. Če gre za vzdrževalna dela, za katera je potrebno grad-
beno dovoljenje, nadzor nad deli vrši nadzornik, in sicer v skladu s 86.
členom ZGO-1.
Večkrat se dogaja, da posamezni etažni lastniki v večstanovanjskih
stavbah, kjer potekajo vzdrževalna dela (v tem primeru nastopajo kot in-
vestitorji), s svojim laičnim poznavanjem in ocenjevanjem dela povzroči-
jo večjo škodo kot korist. Zelo pomembno je, da tehnična služba uprav-
nika zagotovi in zagovarja strokovno izvedbo in ne podlega zahtevam
takih posameznikov, saj ti po navadi izvedbo del ocenjujejo le skozi fi-
nančno plat (čim cenejša izvedba, poenostavljenje izvedbe, opuščanje ne-
katerih vzdrževalnih del kot nepotrebnih itd.). Upravnik je po pogodbah
o opravljanju storitev upravljanja pravni zastopnik vseh lastnikov; od nje-
ga zahtevamo strokovnost in mora, da se izogne sporom v hiši, tudi na re-
laciji naročnik – izvajalec zagotoviti vse potrebno za kakovostno in stro-
kovno izvedbo del.
Če je bilo v okviru nadzora ugotovljeno, da izvedeno vzdrževalno
delo ni v skladu z zahtevami, je treba:
- izvajalca opozoriti na pomanjkljivosti,
- zamenjati neustrezne materiale in dele,
- popraviti, odpraviti pomanjkljivosti,
- uskladiti porabljeni čas z za to delo določenimi normativi.
Nadzorovanje vzdrževanja
Nadzorovanje vzdrževanja obsega (ZGO-1, 88. člen):
- nadzorovanje kakovosti izvršenih del,
- nadzorovanje kakovosti vgrajenih materialov, proizvodov, nape-
ljav, opreme in delov,
- nadzorovanje porabljenega časa in rokov izvedbe ter
- preverjanje, ali dela potekajo po potrjeni (projektni) dokumen-
taciji, na podlagi katere so bila izdana dovoljenja za izvedbo.
Oseba, ki izvaja nadzor, mora pravočasno in redno obveščati investi-
torja (solastnike večstanovanjske stavbe) o morebitnih ugotovljenih na-
pakah in pomanjkljivostih, ki so nastale ob izvajanju vzdrževalnih del.
Prav tako mora nadzornik sproti obveščati investitorje o morebitnih do-
datnih in drugih delih.
Nadzor nad izvajanjem vzdrževalnih del naj vrši za to usposobljen re-
ferent vzdrževanja (gradbeni, elektro-, strojni tehnik), saj gre za strokov-
na dela in opravila. Če gre za vzdrževalna dela, za katera je potrebno grad-
beno dovoljenje, nadzor nad deli vrši nadzornik, in sicer v skladu s 86.
členom ZGO-1.
Večkrat se dogaja, da posamezni etažni lastniki v večstanovanjskih
stavbah, kjer potekajo vzdrževalna dela (v tem primeru nastopajo kot in-
vestitorji), s svojim laičnim poznavanjem in ocenjevanjem dela povzroči-
jo večjo škodo kot korist. Zelo pomembno je, da tehnična služba uprav-
nika zagotovi in zagovarja strokovno izvedbo in ne podlega zahtevam
takih posameznikov, saj ti po navadi izvedbo del ocenjujejo le skozi fi-
nančno plat (čim cenejša izvedba, poenostavljenje izvedbe, opuščanje ne-
katerih vzdrževalnih del kot nepotrebnih itd.). Upravnik je po pogodbah
o opravljanju storitev upravljanja pravni zastopnik vseh lastnikov; od nje-
ga zahtevamo strokovnost in mora, da se izogne sporom v hiši, tudi na re-
laciji naročnik – izvajalec zagotoviti vse potrebno za kakovostno in stro-
kovno izvedbo del.
Če je bilo v okviru nadzora ugotovljeno, da izvedeno vzdrževalno
delo ni v skladu z zahtevami, je treba:
- izvajalca opozoriti na pomanjkljivosti,
- zamenjati neustrezne materiale in dele,
- popraviti, odpraviti pomanjkljivosti,
- uskladiti porabljeni čas z za to delo določenimi normativi.
